Kupno i sprzedaż domów

5 ulepszeń inteligentnego domu? Pomyśl jeszcze raz!


Wbudowane akwaria: udogodnienia, które szybko stają się odleżynami.

Spośród wszystkich niesprawnych ulepszeń domowych, które Daniel Fries zaobserwował przez 30 lat jako rzeczoznawca domowy, akwaria znalazły się na szczycie listy liderów strat w 2012 r. - ulepszenia domów, które nie zapewniały żadnego zwrotu z inwestycji.

„To nie jest rozsądna inwestycja”, deadpans Fries, z siedzibą w Atlancie, GA. Szklane mgły w zbiorniku, podczas gdy brudne filtry wydzielają zapach gnijących wodorostów. Co gorsza - tak, robi się coraz gorzej - niektórzy właściciele zmieniają przeznaczenie akwariów rybnych na gady. I niewiele rzeczy powoduje, że potencjalny nabywca domu ucieka szybciej niż widok węża byka w jadalni.

Akwaria znajdują się na szczycie naszej listy „ulepszeń” ze słabym zwrotem z inwestycji, ale każdy projekt na tej liście ma co najmniej jedną wspólną cechę: głębokie niedopasowanie między intencją właściciela domu a standardami dzielnicy.

Lokalna kultura, preferencje i warunki rynkowe dyktują zwrot z ulepszeń. Zrzuć pieniądze na udogodnienia, które nie odzwierciedlają norm dla Twojej najbliższej okolicy, a nawet nie zyskasz nawet 5% premii w stosunku do sąsiednich domów, niezależnie od tego, co wydałeś, mówi Kevin Cross, właściciel Anchorage, działającej na terenie AK agencja nieruchomości Cross & Associates.

Przykład: blaty granitowe faktycznie podważają wartość rynkową na Alasce. Ekstremalne zmiany temperatury wymuszają stałe osiadanie i przesiedlenie fundamentów domowych, co powoduje wypaczenie i pękanie powierzchni z litego kamienia. Laminat daje tyle, aby uczynić z niego materiał przeciwny do wyboru.

„Zrozum, że każdy, kto szuka domu, stanie przed twoim telefonem komórkowym, patrząc na wszystkie oszacowane wartości domów wokół ciebie”, kontynuuje. „Gdy kupujący patrzy na dom, nie szuka powodów, aby kupić dom. Szukają powodów, aby nie kupować twojego. Twoim zadaniem jest usunięcie tylu z tych powodów „nie kupować”. Jeśli jest odpowiednio wyceniony, czysty, wystawiony i wygląda zachęcająco, starszy dom będzie sprzedawał się szybciej niż nowy dom, nawet z doskonałymi udogodnieniami. ”

Kupujący natychmiast zauważają rozbieżności cenowe i nie są skłonni płacić za wprowadzane w błąd ulepszenia… podobnie jak reszta produktów z naszej listy najlepszych nie.

Lider strat nr 2: Wbudowana elektronika
Prawa do przechwalania się trwają tylko kilka miesięcy, jeśli chodzi o najnowsze telewizory i systemy dźwiękowe. Gdy na rynku pojawi się kolejne gizmo, dzisiejsza błyszcząca zabawka szybko matowieje. Wartość dodana przez wyrzucenie z góry najwyższej klasy wolnostojącej elektroniki może być dyskusyjna, ale przynajmniej możesz łatwo zabrać ze sobą sprzęt. Wbudowane urządzenia często dominują w całym pomieszczeniu, a ich pogłos może osłabić użyteczność sąsiednich pokoi.

Właściciel domu za 3 miliony dolarów chwalił się Frysem, że jego wbudowany system dźwiękowy kosztuje 650 000 USD. To była przesada, nawet jak na dwór. „Mógł wydać 50 000 $ na pokój medialny i czerpać z niego tyle samo wartości” - mówi Fries. „Musisz traktować elektronikę jako własność osobistą, nawet jeśli są wbudowane.”

Lider straty nr 3: Wyeliminowanie trzeciej lub czwartej sypialni.
Jasne, garderoba i powiększona główna łazienka byłyby zaletą sprzedaży - ale tylko wtedy, gdy ta przestrzeń nie zostanie porwana z trzeciej lub czwartej sypialni. Jeśli normą sąsiedztwa są trzy sypialnie, dom z dwiema sypialniami jest w bardzo niekorzystnej sytuacji. Liczba sypialni powinna być zrównoważona ze wspólną przestrzenią mieszkalną. Dom ze zbyt dużą lub zbyt małą liczbą sypialni ma krzywy układ, który nie będzie przydatny dla wielu kupujących. Nadal chcesz tę główną szafę? Możesz być w stanie to uzasadnić, jeśli zastosujesz drugą kardynalną zasadę zwrotu (Czytaj dalej).

Lider straty # 4: Nadmierne ulepszenie piwnicy.
Ulepszenia poniżej poziomu nigdy nie zwracają tyle, ile miejsca wyremontowane lub dodane powyżej stopnia. Dokładnie porównaj koszty remontu strychu, dodania lukarny, a nawet podniesienia dachu, do wysokiej klasy przebudowy piwnicy. Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku domów o średniej cenie. Domy z wyższej półki mogą być w stanie zachować wartość gotowej piwnicy, ale tylko wtedy, gdy cała przestrzeń powyżej klasy jest do zamieszkania.

Lider strat nr 5: ekspansywna przestrzeń życiowa na świeżym powietrzu niezsynchronizowana z klimatem
Kuchnie na zewnątrz z męskimi grillami i ladami do drewna mogą być używane dziesięć miesięcy w roku na południu, więc te projekty zachowują wartość, mówi Fries. Nie tak bardzo na północy, gdzie kominek jest bardziej przytulną inwestycją. Z raportów krzyżowych wynika, że ​​obiekty wodne nie sprzedają domów alaskańskich, biorąc pod uwagę, że przez pół roku znajdują się pod śniegiem o wysokości czterech stóp. Zwłaszcza jeśli przeprowadzasz się, osiedl się w miejscowym stylu życia, zanim utworzysz solarium, osłonięty ganek, wyszukany pokład lub kuchnię na zewnątrz.

Każdy z tych horrorów ma swoje źródło w wielkim błędnym przekonaniu o ulepszeniu domu: jeśli go zbudujesz, zapłacą. Fries wyjaśnia, że ​​wytyczne rzeczoznawców będą stanowić wyzwanie dla pożyczkodawcy, jeśli ulepszenia zwiększą wartość rynkową domu o ponad 10% od jego wartości bez poprawy. Gdy ograniczasz budżet swojego projektu, trzymaj zakładkę sumy do nie więcej niż 10% bieżącej wartości twojego domu. Wydawaj więcej, jeśli policzysz zwrot z tytułu osobistej przyjemności.

Użyj jako odniesienia Przebudowy roczny raport kosztów a wartość magazynu. Wybuchy regionalne przedstawiają koszty przebudowy, zwrot i różnicę. Średnie są przydatne do oszacowań porównawczych i mogą pomóc Ci ustalić oczekiwania od samego początku.

Wyrównanie może być dopracowaniem do punktu doskonałego zwrotu, szczególnie jeśli spodziewasz się wkrótce sprzedać dom. Zastanów się nad wprowadzeniem jednego niedrogiego ulepszenia punktu centralnego, które sprawi, że pokój będzie niezapomniany. Na przykład punkt sprzedaży może być tylko jednym wbudowanym urządzeniem specjalnym w kuchni. Tym urządzeniem może być szuflada grzewcza, chłodziarka do wina lub piec pięciopalnikowy z patelnią zamiast standardowego pieca czteropalnikowego. Nawet wtedy oblicz zwrot z inwestycji pod kątem krótszego czasu sprzedaży, a nie zwrotu z dolara.

Istnieje antidotum na nieudane ulepszenia. Rzeczoznawcy nazywają to „kosztem leczenia” i to jest to druga kardynalna zasada zwrotu. Ile to będzie kosztować wyrwanie się z obrażających udogodnień i sprawienie, aby ta część domu wyglądała normalnie?

Koszt leczenia opuszczonego akwarium wynosi tylko około 1000 USD. Koszt odwrócenia garderoby do sypialni może wynosić nawet 500 USD. Ale koszt wyrwania zatkanego algami, rozpadającego się basenu może być dziesięć razy większy. W razie wątpliwości uzyskaj dwie prognozy: jedną, aby wprowadzić ulepszenie, drugą, aby ją usunąć.

Jeśli musisz go mieć, budżetuj czas i pieniądze na „lekarstwo” i tymczasem wyciśnij każdą chwilę szczęścia z tej funkcji.

Obejrzyj wideo: Jak długo może żyć człowiek? (Lipiec 2020).